共享财富西北第一奥莱资产证券化！国泰海通砂之船商业REIT上市，开启奥莱全链条资管新时代

6月18日，国泰海通砂之船封闭式商业不动产REIT（基金投资标的：砂之船（西安）奥特莱斯项目）正式挂牌上市，网下询价倍数达103.82倍、公众认购倍数达330.20倍、募集资金总额约55.31亿元，砂之船集团也成为少数拥有境内外双REITs平台的公司。

砂之船集团是国际性大型连锁奥莱运营商，深耕商业运营近三十七年，其中专注奥莱赛道十八年。此次国泰海通砂之船商业REIT正式登陆上海证券交易所，不仅是奥莱赛道资本落地的标志性案例，更体现了资本市场对砂之船集团“艺术商业超级奥莱”独特商业模式的深度认可。

一直以来，砂之船集团都是奥莱行业的创新推动者，致力于推动全球奥莱行业的创新发展。其首创的“艺术商业超级奥莱”理念，独有的A×(1+N)×AI×S商业模式，都为行业提质提供了多重示范价值。而此次作为首批商业不动产REITs上市的企业之一，也为国内优质体验式奥莱资产提供了资本化成功落地的样本。

砂之船集团董事局主席徐荣灿（左一）与嘉宾代表共同敲响上市宝锣

详解西北第一奥莱：独有模式的硬核价值

此次REITs上市的底层资产，是砂之船集团深耕西北市场的核心项目——砂之船（西安）奥莱，也是西北地区规模最大的综合性奥特莱斯。

项目自2017年9月开业以来，已稳健运营近9年。2025年全年销售额达27.91亿元，连续多年稳居西北奥莱榜首，并成为西北唯一进入全国TOP10的奥莱。

进入2026年，增长势头延续——一季度全场销售额约8.68亿元，同比增长14.64%，运营收入、运营净收益同比分别增长14.75%和23.63%，一季度末会员数量较上年同期增长25.68%。

亮眼业绩的背后，是砂之船集团独创的“艺术商业”体系的有力支撑——打破传统奥莱以卖货为主的单一模式，构建起以奥莱为基石的多维共振商业生态圈。

2016年，砂之船集团在全球首次发布超级奥莱战略，凝炼出情感、美学、场景、资本四大核心思维，独创“A×(1+N)×DT”超级奥莱模式，涵盖超级运动、超级儿童、超级农庄三大IP场景，确立了砂之船独有的“艺术商业”理念。

而“艺术商业”在项目端的落地，需要在地文化、稀缺生态、现代商业三大核心要素的共同支撑。砂之船（西安）奥莱，正是超级奥莱战略发布后，三大要素首次完整落地的作品。项目从关中农耕文化中汲取灵感，将窑洞的形制融入现代商业空间（在地文化）；坐落于国家级浐灞生态区（稀缺生态）；打造了集购物、亲子、运动、社交于一体的复合型生活空间（现代商业）。正是这三大要素的有机融合，彻底打破了传统奥莱“纯卖场”的同质化困局，使西安项目成为砂之船全国复制的标杆模板。

截至2025年末，项目集聚约400个品牌，以各品类A类头部品牌为核心，业态包括国际名品、运动青休潮牌、男装童装皮具、女装、N业态（电影院、餐饮、超级儿童、生活方式）等，各业态及收入占比均衡，不仅有效抵御单一品牌波动或单一品类市场变化带来的风险，也收获了更高的客户粘性。

会员维度来看，项目已积累约220万会员，会员贡献了绝大部分销售额，充分印证了会员体系对销售转化的强劲驱动力——业绩增长不依赖外部流量波动，而是建立在高度忠诚、高频复购的私域池之上——为REITs上市后业绩的持续稳健增长提供了可预期的现金流保障。

砂之船（西安）奥莱实景图

砂之船（西安）奥莱活动期间热门品牌店前排长队

全国布局重构奥莱定义：砂之船发展用艺术的力量

砂之船（西安）奥莱的成功与上市，验证了艺术赋能商业、多元场景叠加的可行性。

当前，国内多数奥莱项目仍固守“名品+低价”的传统模式，业态单一、场景雷同，缺乏文化与体验内核，极易陷入同质化内卷，也面临体验单薄、资产流动性弱的发展瓶颈。

与此同时，消费需求正在发生变化——消费者不再满足于单纯的折扣购物，转而追求“购物+美学体验+社交休闲+属地文化”的复合型消费体验，传统奥莱难以回应这一新的需求。

面对这一行业困境，砂之船给出的答案，始终清晰而坚定。2016年，集团首创“艺术商业超级奥莱”理念，打破传统奥莱“重折扣、轻体验、无文化”的刻板印象，让商业空间成为承载美学、情感与社交的复合场域。这一理念并非凭空而来——从1989年重庆西南大学校园里那间名为“砂之船”的咖啡馆，到2008年砂之船全国首家奥莱开业，再到今天的超级奥莱矩阵，艺术始终是驱动砂之船前行的主旋律。砂之船发展，用艺术的力量。因为艺术，奥莱不再是只为了卖货的卖场，而是一个承载品位、情感与社交的“美学生活场”。

这一理念，也落地为一系列可感知的消费体验。以砂之船集团首创的“36小时通宵不打烊”IP为例——2016年在重庆两江项目首次推出，开创中国商业不间断通宵运营的先河，已成为全国奥莱行业的现象级营销案例。2025年，砂之船（重庆两江）奥莱17周年庆VIP DAY首日，更创下单日1.6亿元的销售纪录。

砂之船（重庆两江）奥莱活动期间车流盛况

在专注与艺术的驱动下，砂之船逐步构建起覆盖全国的奥莱版图。深耕奥莱产业十八载，砂之船集团已在重庆、杭州、南京、合肥、昆明、长春、西安、贵阳、长沙、兰州、扬州、苏州、福州、石家庄、乌鲁木齐、银川、上海、广州等18个直辖市、省会城市或高速发展城市签约落地20家奥莱（其中在营项目达18家），总面积超241万平方米（含在建）。

2025年，砂之船集团总销售额超200亿元，累计沉淀约2000万VIP会员，形成了“单店高价值，区域高壁垒，全国高口碑”的差异化发展格局，为每一座砂之船超级奥莱入驻的城市贡献着巨大的经济及社会价值。

价值升级：差异化破解存量商业难题

从西北标杆到全国复制，从成熟运营到登陆资本市场，是砂之船独创模式与长期主义战略的最好印证。

目前国内的奥莱项目普遍面临资产价值难以释放的痛点：大量优质商业奥莱资产重运营、轻资本，优质存量资产缺乏标准化价值释放通道，行业资本化进程缓慢。与此同时，一二线城市大量低效商业体、老旧商圈闲置，缺乏成熟的业态植入与运营提效解决方案。而奥莱项目凭借抗周期，稳现金流，强改造能力，成为城市更新与存量资产盘活的首选优质业态。

本次国泰海通砂之船商业REIT上市，验证了“艺术商业超级奥莱”模式的资本市场价值，证明了其差异化模式具备稳健营利性，长期成长性，行业稀缺性，从而获得了资本市场的认可。砂之船（西安）奥莱为商业不动产证券化提供了一个可参照的范本，为同行探索出一条“运营驱动+资本循环”的可复制路径。这与砂之船所拥有的项目定位、建筑改造、业态规划、品牌招商、数字化精细运营的全链条核心能力不无关系。

如今，砂之船集团已正式确立“轻资产扩张+城市更新”双轮驱动核心战略。在全国拓店层面，依托品牌、管理、资源的轻量化输出，重点布局省会城市及高潜力地级市，实现低成本、高效率、标准化的全国规模化布局。在城市更新领域，砂之船将深耕核心城市优质存量商业资源，通过业态革新、场景升级与数字化赋能，将老旧商业载体升级为集潮流购物、休闲社交、文旅体验于一体的城市商业新地标，在有效盘活存量资产的同时，持续为公募REITs平台输送优质底层资产，实现企业商业价值与城市社会价值的双向共赢。

展望未来，随着商业不动产REITs配套政策的不断完善与投资人的逐步成熟，市场广度与深度将持续拓展，运行更加稳健。砂之船表示将继续深耕奥莱运营领域，夯实运营基本功，持续提升在营项目质量。以国泰海通砂之船商业REIT平台为新起点，坚持“盘活存量、做优增量”主线，将在地文化与稀缺生态、现代商业有机融合，推动低效存量商业向城市新地标转型升级，实现资产运营“募、投、管、退”的价值闭环。穿越周期、行稳致远，为商业不动产REITs市场的发展贡献砂之船力量。

(此文不代表第一财经观点，系出于传递商业资讯目的刊登。)

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